Ley de alquileres: Solución estatal a un problema generado por el estado
Martín Pereira
Investigador, especializado en "Law & Economics", Fundación Atlas para una Sociedad Libre.
Al aprobarse
en el Congreso, el autor de la ley de alquileres vigente, Diputado Daniel
Lipovetzky, decía en su tweet que “la Argentina tendrá una ley de alquileres
después de 30 años que mejorará las condiciones de locación para muchísimos
inquilinos.” Nada más lejos que eso es lo que terminó sucediendo. Frente a esto
debemos preguntarnos por qué resultó mal y qué se debería hacer.
Antes
que nada es dable señalar que cuesta creer que con la teoría económica en
contra y la propia experiencia argentina en normativas sobre alquileres, el
Congreso Nacional haya sancionado en junio de 2020 una nueva ley de alquileres
(la N° 27.551). Las advertencias de expertos del sector y economistas no fueron
tenidas en cuenta ni por los 191 diputados y ni por los 41 senadores que la votaron
favorablemente; la ley no tuvo ni un solo voto en contra.
Pero ¿qué
cambió con esta ley? La misma modificó lo prescripto por el Código Civil y Comercial,
y entre otras cosas, estableció: que la vigencia mínima del contrato pasara de 2
a 3 años; que el plazo y monto de la actualización del canon locativo no sea
más acordado por las partes, sino fijado por la ley, estableciendo un plazo
anual y creando un índice que elabora el Banco Central; que el depósito de
garantía deba devolverse actualizado al valor del último mes de alquiler; y que
sea obligatorio inscribir los contratos de locación ante la A.F.I.P.
En un
contexto de bajísima rentabilidad histórica de los alquileres y de alta
inflación, apareció esta ley, haciendo aún menos rentable dar una propiedad en
alquiler y que muchos propietarios decidieran dejar de ofrecer sus propiedades;
sumado a esto, los inquilinos no tienen créditos hipotecarios accesibles. En
resumen: más inquilinos y menos propiedades ofrecidas no podía dar otro resultado
que el aumento de los cánones locativos.
Lamentablemente,
detrás de este tipo de leyes hay una idea: que una parte tiene poder y la otra
es sumisa y solo le queda aceptar, generándose una “explotación” del primero
sobre el segundo. Y así lo expresó el propio Lipovetzky al presentar el
proyecto de ley: “Está claro que la relación entre locatario y locador es una
relación desigual, y ahí es donde la legislación puede intervenir para equilibrar
la situación.”.
Esta
idea de la explotación es falsa. Si bien es cierto que el inquilino, en la gran
mayoría de los casos, suele tener un poder económico menor, la realidad es que
tanto propietario como inquilino no tienen mucho margen de negociación. Es el
mercado (es decir, la interacción de todos los agentes económicos) el que define
realmente las condiciones del contrato. ¿Acaso puede un propietario pedir por
un departamento de dos ambientes en determinada zona del barrio de Palermo un
valor más alto que lo que paga el mercado? El propietario individual no fija
casi nada.
La
idea del “fuerte” y del “débil” en la negociación me recuerda a aquellos
jubilados que han logrado comprar una propiedad con cuya renta mensual
complementar la mísera jubilación que el estado les paga tras toda una vida de trabajo,
todo para que luego venga el Sr. Lipovetzky a considerarlos la parte “fuerte”
del contrato y los termine perjudicando con esta ley.
Se
dice que uno de los grandes problemas de los inquilinos es al renovar ya que,
supuestamente, deben aceptar lo que quiere el propietario o incurrir en grandes
gastos para cambiarse a otro inmueble. Ese punto merece dos explicaciones: por
un lado, se observa claramente el problema de la inflación, la cual es generada
por el estado. Sin inflación, el valor de renovación del nuevo contrato no
sería un problema; es más, no cambiaría. Por otro lado, los propietarios suelen
valorar a un buen inquilino y desean retenerlo. Asimismo, tampoco desean tener
el inmueble vacío hasta conseguir a un nuevo inquilino. Por lo tanto, si el
propietario tiene pretensiones que exceden los valores de mercado, suele luego ceder
y ajustarse a la realidad.
Previo
a esta ley, se solía ver en el mercado que muchas actualizaciones y renovaciones
no superaban a la inflación porque, como ya he dicho, el mercado inmobiliario
se imponía por sobre las partes y, como el salario iba por detrás de la inflación,
los alquileres también. No hay que olvidarse que desde hace 3 décadas está prohibido
indexar, por lo que los escalones de actualización pactados solían ser
semestrales y rondaban entre el 15 y 18%, lo cual era inferior a la inflación
al momento de sancionarse la ley. De hecho, hasta el mismo Lipovetzky reconocía
en su presentación que los locadores “a veces […] se quedan cortos”. Y sí, es
muy difícil anticipar la inflación futura. De todos modos, reitero, ese margen
de negociación era muy exiguo, era el mercado el que realmente fijaba el criterio
de actualización.
Recordemos
que muchas veces se busca justificar la intervención del estado argumentando
que tal actividad económica está “concentrada” pero, casualmente, si hay un
sector de la economía muy atomizado, ese es el inmobiliario.
Tras
el mal resultado de la ley, hoy hay varios proyectos para derogarla o
modificarla. Sin embargo, e increíblemente, hay quienes proponen no cambiar
nada y crear un impuesto a la vivienda ociosa; hasta el mismo gobierno lo
mencionó. Idea que termina dando la razón a aquellos propietarios que tienen
miedo de inscribir sus contratos de locación en la A.F.I.P. Pensar en un
impuesto a la vivienda ociosa no sólo es violar el derecho a usar como se desee
de la propiedad, la cual no suele ser otra cosa que el fruto del trabajo de las
personas, sino que, además, sería en términos de resultados económicos el
equivalente a echar combustible al fuego.
En
este caso se hace evidente, como nunca, que cada intervención del estado lleva
a más intervenciones. Así, el exceso de gasto público lleva al déficit fiscal,
éste a la emisión monetaria (inflación) y de bonos (muchos de ellos en manos de
los bancos) y ambos (inflación y bonos) atentan contra la posibilidad de que
haya créditos hipotecarios accesibles. A su vez, la emisión monetaria lleva a
que se distorsionen los precios relativos de la economía, haciendo cada vez más
magros los salarios. Por otro lado, como ya se dijo, el estado prohíbe indexar
los contratos. Toda esta situación llevó a crear la ley de alquileres, la cual terminó
empeorando las condiciones. Y ahora, en lugar de desandar este nefasto camino
de pérdidas de libertades individuales y desastre económico, hay dirigentes que
proponen redoblar la apuesta con el impuesto a la vivienda ociosa. Todo, de
principio a fin, es una gran inmoralidad y no es la libertad personal y de
mercado la culpable de todo esto, como nos quieren hacer creer, sino el estado.
Por lo
tanto, y en pos del respeto irrestricto a las libertades individuales y los derechos
de propiedad, así como que las relaciones económicas funcionen de la mejor
manera posible respecto a la locación de viviendas, la genuina solución es derogar
completamente esta ley de alquileres, como así también, todos los artículos del
Código Civil y Comercial que estaban vigentes antes y la prohibición de indexar
los contratos.
Últimos 5 Artículos del Autor
16/05 |
Reason Weekend 2024
10/07 |
Freedom Fest - Las Vegas
.: AtlasTV
.: Suscribite!
Dejanos tu email y recibí novedades y todo lo que te podemos ofrecer!