Fundación Atlas 1853

Ley de alquileres: Cuando el pensamiento mágico ignora al mercado

Martín Simonetta

Es Director Ejecutivo de Fundación Atlas para una Sociedad Libre. Profesor titular de Economía Política I en UCES) y de Economía en Cámara Argentina de Comercio. Autor de diversas obras. Fue elegido "Joven Sobresaliente de la Argentina 2004" (The Outstanding Young Person of Argentina-TOYP) por Junior Chamber International y la Cámara Argentina de Comercio (CAC), habiendo obtenido la mención "Animarse a Más" por parte de PepsiCo. Recibió diversos reconocimientos tales como la beca British Chevening Scholarship para desarrollar investigaciones en Gran Bretaña (British Council, la Embajada Británica y la Fundación Antorchas,1999). Miembro del Instituto de Política Económica de la Academia Nacional de Ciencias Morales y Políticas. Académicamente es Licenciado en Relaciones Internacionales (Universidad del Salvador, Buenos Aires) y Magister en Política Económica Internacional (Universidad de Belgrano), habiendo realizado un Posgrado en Psicología Positiva (Fundación Foro para la Salud Mental). Ha desarrollado el programa "Think Tank MBA" en el marco de Atlas Economic Research Foundation (Fairfax, Virginia, y New York, NY, 2013).

Contacto: msimonetta@atlas.org.ar / Twitter: @martinsimonetta

El caso de la llamada nueva “Ley de alquileres” (27.551, junio de 2020) puede ser utilizado como un caso de estudio sobre todo lo que no hay que hacer para solucionar un problema. Contrariamente a lo que sucedió al sancionarse la ley de alquileres el Diputado Daniel Lipovetzky, decía con alegría en un tweet que “la Argentina tendrá una ley de alquileres después de 30 años que mejorará las condiciones de locación para muchísimos inquilinos.”

Nada de eso sucedió. Exactamente, todo lo contrario. Tanto el incremento forzado de los plazos de contratación como las regulaciones impuestas respecto del ajuste por inflación, secaron el mercado de oferta. Es decir, para muchos propietarios dejó de ser rentable ofrecer sus inmuebles en alquiler.

La norma se encuentra plagada de medidas “bien intencionadas” para con los inquilinos pero que ignoran las bases del comportamiento de los mercados. En consecuencia, lograron exactamente el objetivo: secar la plaza, reducir la oferta, paralizar el mercado de alquileres “formal” argentino, en el contexto de una inflación salvaje, que todos conocemos y sufrimos (causada también por la política).

En una situación altamente inflacionaria y en ausencia de crédito hipotecario, la cuestión de los alquileres no es un tema menor sino una situación de dramatismo social. Como afirma José Luis Cieri, “en la Argentina existen 3 millones de hogares de inquilinos, un 34% más que en el 2016. El 40% de los menores de 35 años alquilan ante la imposibilidad de acceder a una vivienda. Y unos 2,2 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años viven con sus padres u otros familiares, dada la falta de oportunidades de emancipación.” Tampoco se puede excluir de la situación general del mercado inmobiliario a la creciente situación de los “barrios” o “villas” (16% de los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires vive en “villa”).

Los Congresistas despiertan con las elecciones

Por supuesto, ante esta situación el mercado no se resignó y buscó nuevas alternativas para funcionar. En este marco, ha florecido -por ejemplo- el alquiler temporario a turistas, con mayor rentabilidad, posibilidad de adaptar precios en un contexto mega inflacionario y bajos riesgos de no pago. En algunos casos, incluso, con rentabilidad “dolarizada”, según la zona y el perfil del cliente. Afortunadamente, la tecnología ha abierto el juego y -tal como sucede en los casos de apps de transporte- oferentes y demandantes pueden encontrarse y alcanzar acuerdos. También otros propietarios han optado por no alquilar, dejando su capital dormido pero seguro.

Previsiblemente, en la misma lógica predecible del comportamiento político, el tema “alquileres” -que fue ignorado por años- hoy retoma relevancia en el contexto electoral.

En Argentina, “espacio” sobra. Somos el 8vo país más grande (en superficie) del planeta, con muy escasa población. Pero, para que las cosas funcionen y se logre solucionar su problema habitacional, es necesario eliminar restricciones a los acuerdos privados entre propietarios e inquilinos, posibilitar una rentabilidad que aliente la inversión inmobiliaria -incrementando la oferta- y, fundamentalmente, quitar el castigo a los propietarios que podrían alquilar sus inmuebles y no lo hacen.

Invitamos a los congresistas argentinos a estudiar la rama del conocimiento denominada “Law & Economics” o “Derecho y Economía”, que analiza las consecuencias económicas de las normativas, antes de sancionar alegremente una norma que suena simpática.

El caso de la ley de alquileres deja en claro que cuando el Estado regulador no se mete, las transacciones se concretan. La ley 27.551 quedará en la historia como un ejemplo de lo que NO hay que hacer para solucionar un problema. Sino empeorarlo.